主力参考该新盘直线1.5km以内二手商品住宅挂牌均价，以及新盘物业费、绿化率、容积率、车位比、周边是否有地铁、所在板块评分、学区数量等因素综合生成！

【资料图】

四批次有倒挂的新盘，只有17个！没有标明周边二手房的新盘，主要是以下2点因素：

产品特殊，同区位有次新二手房但无该种产品类型

项目周边在限定范围内无对标房源

纵观下来，四批次整体倒挂水平中等偏上，高倒挂仍然集中在老面孔的网红板块，如唐镇、大虹桥；

吴泾、嘉定新城、马陆、顾村也有可观的倒挂空间。

一般而言，高倒挂便意味着积分要求较高。但上述板块，除了唐镇高积分，剩下基本60分左右都可大胆冲，值得伙伴们抓紧机会！

最近的上海楼市，“小阳春”属实走得太快。

翻开4月份的“成绩单”，感觉不太好：

新房方面，除了建发璟院“火得出奇”，前滩、徐汇、桃浦均表现一般；

二手房方面，成交量预计在1.8万套左右，相比3月跌幅明显。

而实际上，楼市已经在政策端和供给端有所放松，上海楼市的这般表现，已经让市场感受到阵阵“凉意”。

虽然“凉意”没有很快地传导到二手房价上，但未来短期内二手房价能否坚挺如初，还要打上一个大大问号。

与之密切关联的、也是打新一族密切关注的“倒挂”，当然也受到影响——

不排除二手房价回调，倒挂率行将缩水。

而买房从来就是对未来财富的重磅投资，因此，从安全性和收益率角度来看，追求更高的倒挂率，自然没错！

下面我们具体展开聊聊四批次倒挂，究竟哪家强？

唐镇双子，四批次倒挂王者，适配70+分

唐镇的火热，已经不是什么新鲜事了。

去年浦发唐城以1077组认购，约316%的认购率引燃唐镇，最终入围分76.77分，堪称现象级红盘；今年又有华发半岛华庭，认购率约493%，最终入围分75分。

唐镇屡屡高分霸榜，离不开优秀的居住界面和宜居氛围，尤其是张江购买力+教育+轨交配齐，已经是700-1000万级置业优选。

再就是本文所讲的高倒挂率！

板块内优质二手房价格早已经超过10万/㎡，这在外环外已实属少见。

特别是华发半岛华庭和安高申宸院西侧，就是绿城玉兰花园，如今成交价已接近12万/㎡。

截图来自一房一万二手房小程序

按理说，唐镇二手价格已然不低，且大量供应新房，质优价优，二手房成交应当受到“挤压”才对。

但观察二手成交，最近1-3月光是“唐镇三兄弟”（仁恒东郊花园、大名城紫金九号、浦发檀府）就成交近40套，且套均成交总价集中在800-1000万左右。

这个价位段正是当下唐镇新房供应的主力价位。

能有如此活跃的成交量，只能说明唐镇的板块价值足够具备吸引力。

大量持币待购的购房者买唐镇，缺的不是资金，而是积分。唐镇新房热度难退，想来已是情理之中！

对于这俩盘，笔者简单聊几句：

此次，唐镇双盘入市必然又是一番争斗。

即便是认购相撞，积分预计也不会有太多下滑，建议70+分更稳妥。

从整体品质来看，两盘应该不相上下，安高申宸院人车分流；华发半岛华庭容积率更低，交房预计要早半年左右；

如果注重轨交出行，安高申宸院距离2号线唐镇站更近些，出行体验更好。

另外，单纯从大户型的买到概率来看，华发半岛华庭南地块4房大户型套数更多，摇号中签率更高些。

TOP2 大华锦宸府！倒挂率：38.3%，中低分可入

作为浦东大型居住社区，北蔡本身并没有产业支撑，但周边的邻居都是大佬，像前滩、张江、花木等，再加上处在浦东内中环的有利位置，7/13/18号线环伺轨交便捷，源源不断的产业外溢居住需求涌入进来。

因此，北蔡的居住功能十分优越。

北蔡的商品房住区主要分布在大华锦绣华城，而接下来的新房供应，也主要集中在锦绣华城及周边。

就整个大华所在小片区来讲，标杆次新房普遍都在12-14万/㎡左右。

截图来自一房一万二手房小程序

而且就1000-2000万间的改善客群而言，北蔡的“香水指数”很高。在2022年至今的二手房成交板上，北蔡挤进了T0P7。

由此可见，北蔡在中产家庭的置业观里面，还是深受欢迎的。

此次，大华锦宸府二期加推，同样是稀缺改善大平层户型，当然不排除还有“书包”的可能，分数不高的伙伴可以酌情冲！

TOP3 虹桥公馆3期！倒挂率：34.48%，积分50+抓紧机会

大虹桥一向是置业的热门区域。同时也是新房二手房倒挂高发区域。

计算虹桥公馆3期的倒挂率，我们依然是参考周边次新房，包括星之屿,绿中海明苑,仁恒西郊花园,招商虹桥公馆等小区。

虽然最近有人拿万科天空之城7万+/㎡的成交说事，但懂的人都懂，那都是低区、靠马路的房源，也仅仅是个例，不足以说明大虹桥房价“坍塌”；

况且，即便是7万+/㎡出，上家还是获利颇丰。

徐泾当下优质次新的成交，还是比较稳定，8-9万/㎡间还是比较靠谱的。

截图来自一房一万二手房小程序

虹桥公馆3期，四批次再加推312套房源，项目前期房源已交付，作品呈现效果相当出彩；

另外，项目周边居住氛围成熟，居住氛围好，南侧为规划教育用地，一路之隔，从幼儿园小学到初中高中还一应俱全...

产品约1.7容积率低！户型无连廊设计，在大虹桥土拍继续涨价的情况下，值得好好把握！

此次推出的套数更多，预计入围分和前期差不多，50+分的购房者值得尝试。

TOP5 中建万科未来城！倒挂率：30.15%，55分+的伙伴别放弃！

嘉定新城一直是500-600万级置业的热门之选，新盘屡屡触发积分。

原因在于11号线地铁盘+丰富全能的生活配套+崭新城市界面+五大新城距离市区最近，又是嘉定重点打造的新兴阵地，自然备受关注。

而说到项目本身，在拍地之初，中建万科未来城就被给予厚望，流量很高。

毕竟由万科这样的“大佬”担纲+11号线TOD，放当下五大新城算翘楚。

项目周围几乎没有任何老破小，2000年后的次新房更多些。

距离项目最近的楼盘绿地海域观园、臻品嘉园，这俩小区目前挂牌价格集中在5.5-6.2万/㎡之间，房龄在2011到2014年。

再往南就是嘉定二手标杆金地世家、西郊金茂府，不满五年，目前成交价主要在7万+/㎡。由于项目品质高，业主大都自住，二手房源相当少！

截图来自一房一万二手房小程序

对比之下，均价约5万/㎡的中建万科未来城性价比可以了！项目社区内部设计，户型的展现就有对标西郊金茂府的架势，未来二手价应该足够与其持平！

鉴于此次项目推出870套大体量，以及房万前期实地探盘摸排情况，积分55分+的伙伴也不要放弃机会！

TOP6 象屿招商公园1872北区！倒挂率：28.56%，积分60+大胆冲！

象屿招商公园1872堪称500-600万级“南霸天”，从倒挂率上来看，与中建万科未来城不相伯仲。

首先，两者都是超级大盘，体量2000+套；

其次，两者都是纯正地铁盘，备受刚需购房者青睐。

所不同之处在于，嘉定新城几乎都是现成的，教育、商业、医疗就近可享，但却缺乏重磅产业支撑；

而吴泾当前配套能级不高，却有大量商业、教育规划，又占位滨江带，还有紫竹高新产业加持，未来发展前景上限显然高出嘉定新城不少。

从当前嘉定新城/吴泾的二手房价走势也可以看得出来，吴泾的后发劲头要比嘉定新城猛烈许多。

因此，选择吴泾的理由就是这里的未来会更加值得期待！

此次项目加推288套房源，体量并不大，积分大致维持60分+的态势。

今天除了以上楼盘，还有其他楼盘的倒挂也都可圈可点，在此不做一一分析了。

最后：

还是要说明的是，倒挂只能作为判断性价比的因素之一，倒挂高的不一定就适合所有人买，考虑到买房的这事的“可操作性”，积分+预算+产品等因素才是匹配的关键！

也要提醒大家的是，这份“倒挂”名单咱们是参考今年3月份的二手行情，当某个地段的新盘突发供应也会直接影响该区域二手的成交，也就是短暂的出现“没倒挂”或“倒挂率低”，或者有些标杆盘可能存在有价无市的现象。

总之，好房子的标准永远只有一个，那就是适合的，又是你喜欢的！

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